Objekt - Projektfinanzierung

Projektfinanzierungen für Investoren: allein auf die Mieterträge abgestellt ( NEU !)

 

 Ihre geplante Immobilie finanziert sich über die Mieterträge letztlich selbst?

Sie benötigen eine Bankfinanzierung mit möglichst geringem bürokratischen Aufwand und möglichst geringem Eigenkapitaleinsatz? Dann sollten wir über die Möglichkeit einer sog. Projektfinanzierung sprechen. Hiermit sind Wohn- und Gewerbeobjekte relativ unkompliziert zu normalen Marktkonditionen finanzierbar.

Projektfinanzierungen für Immobilieninvestoren

 

Wenn es um die Finanzierung etwas komplexerer Immobilieninvestments geht (also mehr als die klassische vermietete einzelne Wohnung), wird es bei den meisten Banken in Deutschland kompliziert. Die eine Bank akzeptiert keinen Gewerbeanteil, die nächste Bank "spitzt den Bleistift" erst bei Volumina von mind. 5 Mio Euro und die übernächste Bank verlangt Wagenladungen von Einkommens- und Vermögensnachweisen oder hat extreme Bonitätsanforderungen. Und dann wird so lange bewertet und geprüft bis ein anderer Käufer schneller war.

 

Das geht auch einfacher!
Die Lösung heißt "Projektfinanzierung". Dabei handelt es sich nicht um Hexenwerk oder irgendein kompliziertes Finanzierungskonstrukt über Banken im Ausland, sondern um eine ganz normale Immobilienfinanzierung. Der einzige Unterschied zur klassischen Baufinanzierung besteht in den Entscheidungsprozessen und Anforderungen der Bank(en). Entscheidend ist hierbei die Wirtschaftlichkeit der Immobilie selbst und nicht das ganze Drumherum.

Projektfinanzierungen (im Bankerdeutsch auch "self-certified" genannt) sind nichts neues oder ungewöhnliches (wie schon geschrieben "kein Hexenwerk"). Neu und ungewöhnlich ist allerdings, dass einige Banken diese Form der Immobilienfinanzierung erst jetzt für sich entdeckt haben. Wenn die Erträge bei den Baufinanzierungen "für Häuslebauer" immer weiter in den Keller gehen, muss man sich als Bank eben auch mal links und rechts nach anderen Geschäftsfeldern umsehen.

Schwerpunkt einer Projektfinanzierung sind die Erträge aus der Immobilie selbst, also die Mieteinnahmen. Diese Einnahmen müssen ausreichen, um die anfallenden Kosten (Finanzierung und Bewirtschaftung) langfristig tragen zu können. Ist das der Fall, ist eine stark vereinfachte Abwicklung einer Finanzierung möglich (weil dann ja u.a. die Bonität des bzw. der Darlehensnehmer nicht ausschlaggebend ist).

Welche Immobilien sind finanzierbar?
Wohnimmobilien (mit mehr als drei Wohnungen)
Wohn- und Geschäftshäuser
Sozialimmobilien (Kitas, Pflegeeinrichtungen usw.)
Supermärkte (Mieter muss ein bekannter Filialist sein)
nicht finanzierbar sind reine Gewerbe-, Industrie- oder Spezialimmobilien (Autohäuser, Industriehallen, Reiterhöfe o.ä.) oder reine Bauträgerprojekte (teilweiser Abverkauf ist möglich)
Für wen ist eine Finanzierung machbar?
für natürliche Personen (mit vereinfachter Bonitätsprüfung)
juristische Personen (auch die frisch gegründete Besitz- bzw. Projektgesellschaft)
Wie hoch kann finanziert werden?
die Darlehenshöhe wird allein von den Mieterträgen und den Bewirtschaftungskosten bestimmt
Faustformel: die Nettokaltmiete abzgl. 20-30 Prozent Bewirtschaftungspauschale muss die Rate tragen können
die Höhe der kalkulatorischen Bewirtschaftungskosten hängt u.a. von der Immobilienart sowie von dem Alter und dem Erhaltungszustand der Immobilie ab
beispielsweise bei Kauf sollten zumindest die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln getragen werden
Finanzierungsmodell/-konstrukt
Die Finanzierung erfolgt in Form von reinen Annuitätendarlehen mit laufender Zins- und Tilgungsrate. Tilgungsfreie Darlehen sind nicht möglich.


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